La fattispecie oggetto di parere rigurda il caso di una proposta di locazione/acquisto di un immobile mediante un'agenzia immobiliare. Cosa succede se il proponente dopo aver firmato tale proposta desiderasse recedere? 

La proposta irrevocabile è una vera e propria offerta scritta che viene fatta al proprietario, sia che si tratti di acquisto che di locazione. Si verifica quando il proponente si impegna a tenere ferma la proposta per un tempo determinato entro il quale il proprietario ha facoltà di accettarla o meno (art. 1329 c.c.). La revoca posta in essere dal proponente nel suddetto periodo sarebbe del tutto inefficace. 
Dopo che le condizioni espresse dal proponente vengono integralmente accolte dal proprietario e dallo stesso controfirmate per accettazione viene consegnata l’eventuale caparra al proprietario e si passa allo stadio successivo: il contratto di locazione. 
La caparra eventualmente consegnata all’intermediario contestualmente ad una proposta dovrebbe essere sempre sotto forma di assegno bancario non trasferibile intestato direttamente al proprietario che lo riceverà solo dopo avere controfirmato la proposta nei termini previsti. 

Come disciplinato dall’art. 1329 c.c. il proponente per accentuare la serietà della sua proposta, la rende irrevocabile e, di conseguenza, sarebbe inefficace la sua eventuale revoca. Tale previsione si spiega con l’esigenza di consentire al proprietario, generalmente esposto alla possibile revoca da parte del proponente, di poter contare con certezza sulla conclusione del contratto alle condizioni indicate nella proposta. 
Questo, però, non vuol dire che il proponente debba essere legato vita natural durante alla sua proposta. Accade, infatti, che la revoca sia efficace nel caso in cui giunga dopo la scadenza del temine di efficacia della proposta e, sempre che, nel detto termine, non sia giunta al proponente l’accettazione  del contratto. Non c’è poi bisogno di aspettare la scadenza del termine di efficacia nel caso in cui il proprietario la rifiuti o l’accetti  in maniera difforme. 
Nella disciplina dettata dal codice civile, il momento conclusivo del vincolo contrattuale è quello (ex art. 1326, primo comma) in cui il proponente ha conoscenza dell’accettazione del proprietario. A tal proposito il legislatore in virtù dell’art. 1335 cod. civ. non ha limitato i modi di presunta conoscenza. Pertanto, il proponente può venire informato dell’accettazione sottoscritta dal proprietario in qualsiasi modo, non essendo la prova di tale circostanza soggetta ad alcuna limitazione, anche mediante semplice comunicazione telefonica. (Corte di cassazione – Sezione II civile – sentenza 12.07.2011 n. 15293) 
La firma dell’accettazione di una proposta di locazione la rende vincolante per entrambi i contraenti indipendentemente dal fatto che essa sia stata presentata con o senza la contemporanea offerta di una caparra (in contanti o in assegni). Al momento di raccogliere una proposta l’agente immobiliare potrebbe comunque richiedere una caparra che non è però assolutamente obbligatoria. Il mancato rispetto di una proposta irrevocabile, una volta che questa è stata regolarmente accolta e controfirmata, è assolutamente quantificabile nei suoi termini economici in presenza e nella misura della caparra. L'assenza della caparra può invece condurre a lunghi contenziosi legali, per la necessità di quantificare il danno derivato per colpa dell’inadempiente. 

Avv. Rossella D'Onofrio

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